Zoneamento de São Paulo tem pouco impacto na produção imobiliária

A secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo, Elisabete França, afirmou nesta quinta-feira, 29, que a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que anulou parte da revisão da Lei de Zoneamento teve pouco impacto, até agora, na produção imobiliária da capital. Segundo ela, os pedidos de alvará de construção continuam chegando à Prefeitura em volume semelhante ao anterior.

O julgamento, realizado no fim de agosto, invalidou a alteração do zoneamento sancionada em julho de 2024, conhecida como “revisão da revisão”. Com isso, voltou a valer a versão aprovada em janeiro daquele ano. A decisão afeta novas solicitações de construção a partir de sexta-feira, 28, mas preserva obras que já tinham alvará ou pedido de licenciamento protocolado até quinta-feira, 27, data da publicação do acórdão.

O zoneamento é a lei municipal que estabelece quais atividades podem funcionar e que tipos de construção são permitidos em cada área da cidade. As regras determinam, por exemplo, onde podem ser erguidos edifícios altos e onde a ocupação fica restrita a casas ou prédios baixos. A legislação também define parâmetros que influenciam a altura e o uso dos imóveis.

A revisão de janeiro de 2024 ampliou áreas onde podem ser construídos prédios mais altos, inclusive sem limite de altura em determinados locais. A alteração de julho daquele ano modificou regras adicionais em quadras específicas. Foi essa segunda etapa que o TJ-SP considerou inválida, por entender que as emendas incluídas por vereadores ultrapassaram o objetivo original de corrigir um erro na exportação do mapa.

O presidente do TJ-SP, Francisco Eduardo Loureiro, afirmou no julgamento que as mudanças feitas em julho não poderiam ser aprovadas sem a retomada integral do processo legislativo, com audiências públicas e estudos técnicos. O mapa com as alterações, segundo a decisão, foi apresentado à Câmara Municipal apenas dois dias antes da votação definitiva.

A ação que contestou as duas revisões foi apresentada pelo Ministério Público de São Paulo. Os promotores sustentaram que as mudanças tiveram discussão insuficiente com a sociedade e não estavam apoiadas por estudos técnicos adequados. O tribunal, porém, considerou que a revisão de janeiro de 2024 cumpriu os requisitos de participação popular e de justificativa técnica.

A Prefeitura e a Câmara defendem que o processo teve participação pública e seguiu as regras. A administração municipal informou que houve mais de 30 audiências públicas e que a revisão está de acordo com o Plano Diretor. A Câmara declarou que foram realizadas 38 audiências, com participação presencial e on-line de mais de 1,4 mil pessoas, e afirmou que avaliará a possibilidade de recorrer depois de analisar a decisão. A Prefeitura também informou que estuda medidas jurídicas e administrativas.

Apesar da decisão do tribunal paulista, seus efeitos podem depender do desfecho de recursos. Em abril, o Supremo Tribunal Federal (STF) suspendeu os efeitos do julgamento do TJ-SP até o trânsito em julgado, etapa em que não cabem mais recursos. Durante a análise, Loureiro sustentou que a decisão poderia produzir efeitos desde a publicação do acórdão, embora a invalidação seja aplicada retroativamente se for confirmada ao fim do processo.

O presidente do TJ-SP também apontou que empreendedores compraram terrenos e firmaram compromissos de venda enquanto a lei de julho estava em vigor. Por isso, o tribunal preservou as licenças já concedidas e os pedidos protocolados até 27 de agosto. Para novos projetos, porém, a situação pode mudar conforme o resultado final do processo; Loureiro afirmou que, até lá, empreendedores atuam por sua conta e risco nas áreas afetadas.

França também avaliou que, por enquanto, as restrições de altura ligadas ao Aeroporto Campo de Marte não provocaram grandes mudanças na atividade imobiliária. Desde o início de 2026, os limites se estendem a um raio de 20 quilômetros do aeroporto, abrangendo todas as zonas da capital e outras 15 cidades da região metropolitana. Até o ano passado, a restrição se aplicava a um raio de 2,5 quilômetros.

A secretária disse que a Prefeitura ainda conversa com os responsáveis pelo plano apresentado pela concessionária do aeroporto e busca ajustar os interesses da cidade e do Estado. A limitação de altura decorre das regras de proteção à operação aérea, que restringem construções que possam interferir na segurança dos voos. França afirmou que o impacto permanece pequeno enquanto não houver uma decisão final sobre o plano.