Distratos de imóveis chegam a 21% das vendas de médio e alto padrão

Os distratos — cancelamentos de contratos de compra de imóveis — corresponderam a 21% das vendas brutas de unidades de médio e alto padrão no primeiro semestre de 2026, a maior proporção desde o primeiro semestre de 2020, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc). O índice equivale a cerca de um cancelamento para cada cinco imóveis vendidos e ocorre em meio a juros altos, crédito imobiliário mais restrito e dificuldades financeiras de parte das famílias.

O avanço não se repetiu com a mesma intensidade no segmento econômico. Nos últimos seis meses, os distratos representaram 10,5% das vendas brutas, ou aproximadamente um caso a cada dez imóveis vendidos. Ainda assim, empresas desse mercado também relataram altas em períodos específicos.

Para Rodger Campos, economista do núcleo de habitação, real estate e regulação do Insper Cidades, famílias de renda média enfrentam dificuldades porque não contam com subsídios como os oferecidos pelo Minha Casa, Minha Vida ou por programas regionais. Ele também aponta o endividamento das famílias, o aumento do custo da construção e entraves na emissão de documentos necessários ao financiamento, como o habite-se, certificado que atesta a conclusão da obra conforme as exigências aplicáveis.

Entre as incorporadoras de médio e alto padrão, a Lavvi informou alta de 82% nos distratos no primeiro semestre, em comparação com o mesmo período de 2025. A empresa afirmou que os cancelamentos se distribuíram por diferentes empreendimentos e relacionou os casos principalmente ao endividamento e às dificuldades financeiras dos clientes.

A Trisul registrou aumento de 29,4% no mesmo intervalo. A companhia atribuiu a variação ao maior volume de entregas e repasses, combinado com restrições na concessão de crédito imobiliário. Em teleconferência de resultados, afirmou que acompanha os cancelamentos diariamente e não os considera, por enquanto, um ponto crítico.

No mercado econômico, a Plano&Plano teve distratos equivalentes a 25% das vendas no último trimestre, avanço de 16,9 pontos percentuais ante igual período do ano anterior. A empresa associou o resultado sobretudo ao crescimento das vendas para clientes com renda informal. Segundo a companhia, a comprovação dessa renda e a análise para o financiamento podem se estender até o período de declaração do Imposto de Renda; depois, clientes ainda não aprovados passam por uma etapa de negociação, e os casos que não avançam são cancelados.

A Tenda também registrou alta próxima de 100% nos distratos no terceiro trimestre de 2026, na comparação anual. A incorporadora citou a redução temporária do limite de comprometimento de renda dos clientes e critérios mais rigorosos nas entrevistas de crédito. A empresa avalia que parte dos fatores foi pontual e espera que os cancelamentos voltem a níveis normalizados nos próximos períodos.

O aumento atual é menor que o observado durante a crise imobiliária de meados de 2014, quando os distratos superaram cerca de 50% dos imóveis vendidos, segundo dados da Abrainc. Naquele período, desemprego, perda de renda, juros elevados e demanda enfraquecida provocaram devoluções em escala maior. As unidades retornavam ao estoque num mercado com preços em queda e muitas ofertas, pressionando o caixa das incorporadoras.

A chamada Lei do Distrato, estabelecida em 2018, definiu regras para a rescisão de contratos de imóveis comprados na planta. Em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação — em que os recursos e bens de uma obra ficam separados do patrimônio geral da incorporadora —, a retenção por desistência do comprador pode chegar a 50% dos valores pagos. O limite não se aplica quando a rescisão decorre de responsabilidade da empresa: em caso de atraso da obra, por exemplo, o comprador pode ter direito à restituição integral, conforme explicou o advogado Roberto Amaral.

As reclamações sobre demora na entrega de imóveis também cresceram em São Paulo. Dados do Procon indicam 785 registros relacionados a atrasos em 2024 e 1.194 em 2025. Até 12 de outubro deste ano, haviam sido contabilizadas 1.296 reclamações.

Um caso envolve a aposentada Denise Garcia, que pediu a rescisão da compra de um apartamento no empreendimento Do It Pinheiros, na zona oeste da capital. O imóvel, comprado em 2021, deveria ter sido entregue em agosto de 2024, com tolerância contratual de 180 dias. Em maio de 2025, ainda não havia sido concluído. A Justiça determinou a devolução integral do que ela pagou.

Na ação, as empresas responsáveis pelo projeto atribuíram o atraso à demora de órgãos públicos e concessionárias na emissão do habite-se e na instalação de serviços básicos. A Direcional Engenharia afirmou que projetos dessa dimensão podem exigir ajustes de cronograma por questões burocráticas, serviços municipais e fatores da cadeia de suprimentos, e disse atuar para reduzir impactos nos prazos.

Especialistas afirmam que atrasos não explicam, por si só, a alta geral dos distratos, mais ligada à renda e à obtenção de crédito. Uma dificuldade pode surgir mesmo após meses de pagamentos durante a construção: o ciclo até o financiamento costuma levar de 24 a 36 meses, período em que a renda do comprador pode ficar comprometida.

A proporção de 21% merece atenção, mas o impacto para cada incorporadora depende das condições de venda e da velocidade de revenda das unidades devolvidas, segundo a economista Ana Maria Castelo, da FGV IBRE. Após a Lei do Distrato, a média ficou em torno de 11% a 15%, afirmou. Dados do Secovi-SP mostram que imóveis novos de médio e alto padrão levam cerca de 13 meses para serem vendidos em São Paulo, enquanto os do segmento econômico levam aproximadamente oito meses; esses prazos refletem o ritmo geral do mercado, não necessariamente a revenda de unidades canceladas.