Demolições em São Paulo abrem espaço para novos prédios
A prefeitura emitiu 11.152 alvarás em cinco anos, concentrados em áreas valorizadas; no entorno do Parque Ibirapuera, incorporadoras buscam terrenos.
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São Paulo teve 11.152 alvarás de demolição nos últimos cinco anos, com maior concentração nas subprefeituras de Pinheiros e Vila Mariana. A substituição de prédios por novos empreendimentos ocorre especialmente em áreas valorizadas e próximas ao transporte público, onde as regras permitem maior adensamento e há poucos terrenos disponíveis.
A Prefeitura de São Paulo emitiu 11.152 alvarás de demolição nos últimos cinco anos, média de seis por dia, segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. As autorizações se concentram em bairros valorizados, onde incorporadoras têm derrubado edifícios para abrir espaço a novos empreendimentos, inclusive no entorno do Parque Ibirapuera.
As subprefeituras de Pinheiros e Vila Mariana reuniram quase 38% dos alvarás: foram 2.184 e 2.044, respectivamente. Em contraste, Cidade Tiradentes teve duas autorizações no período e Parelheiros, uma. A distribuição acompanha a concentração de terrenos disputados e de áreas em que as regras urbanísticas permitem maior adensamento.
Perto do Ibirapuera, um edifício foi desmontado de cima para baixo durante seis meses. Miniescavadeiras içadas por guindastes trabalharam andar por andar. O prédio integrava um complexo com uma torre residencial de 12 pavimentos, com dois apartamentos por andar, e outra comercial, de oito andares. No local, a Cyrela pretende construir um empreendimento com elevador panorâmico e vista para o parque.
Uma demolição desse porte custa cerca de R$ 4 milhões, conforme informações do mercado citadas pelo engenheiro civil Andrés Diez, sócio de uma empresa do setor. Segundo ele, o serviço representa aproximadamente 2% do custo de um empreendimento. O maior peso para as incorporadoras é a aquisição do terreno, que pode corresponder a 15% a 25% do custo de um lançamento de alto padrão.
Diez afirma que a procura por demolições em São Paulo cresce há cerca de três anos. Sua empresa tem 12 serviços contratados para os próximos meses, em sua maioria na zona sul, e derruba de 15 a 20 edifícios por ano. Cerca de 80% dos projetos da companhia ficam na capital, embora ela também atue no Rio de Janeiro e em Santa Catarina. Entre os trabalhos recentes, estão um prédio alto na Consolação, três em Moema e quatro no Brooklin.
A revisão do Plano Diretor, em 2023, ampliou as áreas próximas a estações de metrô e trem e a corredores de ônibus onde se permite construir edifícios mais altos e com mais unidades. A diretriz busca concentrar moradores perto do transporte público. A prefeitura relaciona essa política à localização das demolições.
O Plano Diretor Estratégico, sancionado em 2014, criou os chamados eixos de estruturação urbana ao longo de sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade. Com a redução de terrenos vagos nessas áreas, edifícios existentes podem se tornar opções para novos projetos, quando a substituição é viável para as incorporadoras.
Dados do Secovi-SP, sindicato da habitação, mostram que a capital lançou 154.769 unidades residenciais entre setembro de 2025 e agosto de 2026. Desse total, 67% estão em zonas de maior adensamento e 43,9% nos eixos de transporte. Essas áreas correspondem a cerca de 3% do território municipal, segundo o vice-presidente de Urbanismo Metropolitano da entidade, Claudio Bernardes.
A troca de prédios antigos por novos ocorre sobretudo no mercado de alto padrão, mas também envolve edifícios comerciais sem inquilinos e imóveis comprados por construtoras que atuam no Minha Casa, Minha Vida. Para proprietários, vender o terreno com a construção pode ser uma forma de se desfazer de um imóvel parado e de despesas como o IPTU. No entorno do Ibirapuera, a oferta limitada de terrenos aumenta o interesse por áreas já ocupadas.
